Conseils pour prévenir la fraude liée à la valeur du bien

• Soyez prudent si vous apprenez qu’un bien sera revendu immédiatement ; de nombreuses opérations du genre sont légitimes, mais, dans toute situation où le nom du vendeur qui figure sur le contrat n’est pas le même que le nom du propriétaire enregistré, il faut poser des questions sur le contexte de l’opération afin de vérifier que le marché est légitime.

• Veiller à obtenir les documents et les preuves dont vous avez besoin afin de vérifier que l’opération et les parties sont légitimes. Lisez et respectez les Règles sur l’identification des clients.
• Si vous soupçonnez qu’un bien a été revendu à plusieurs reprises et qu’on a eu recours aux services d’un avocat différent à chaque reprise, vérifiez l’historique des ventes afin de savoir si une série de ventes a eu lieu à des prix progressivement plus élevés dans une courte période.
• Dans une situation où on vous demande de représenter en même temps un acheteur et un vendeur, vous devriez passer en revue avec le client les dispositions des règles 3.4-5 à 3.4-9 du Code de déontologie, ainsi que l’appendice A, le formulaire intitulée « L’avocat représente plus d’un client dans une transaction mobilière ». Il faut veiller à ce que vous connaissiez bien les règles 3.4-12 à 3.4-16, qui portent sur la représentation d’un prêteur et d’un emprunteur. Vous serez ainsi en mesure de donner au prêteur des conseils au sujet de toute information pertinente à l’opération, y compris des aspects anormaux, avant que celui-ci verse des fonds et sans craindre de manquer au devoir de confidentialité (par exemple, vous pouvez dire au client que le bien sera revendu immédiatement, qu’il y a deux contrats dont le premier prévoit un prix beaucoup moins élevé, que de nombreux transferts ont eu lieu et que le prix a augmenté chaque fois ou qu’une procuration a été donnée afin d’obtenir une hypothèque). Après avoir donné ces conseils à l’emprunteur, il faut obtenir et confirmer d’autres instructions écrites avant d’aller de l’avant avec le versement de fonds. Il faut en fait dire aux clients que toute information relative à l’opération doit être divulguée à l’autre client et que vous divulguerez désormais toute information pertinente aux deux parties. Vous devriez mettre dans le dossier de la documentation à cet égard, ce qui vous permettra de donner toute l’information pertinente aux deux clients.

Fraude d’identité — Faire passer pour le propriétaire